非典之后香港房价暴跌,新冠之后大陆房价会怎么样?

2020年03月03日 14:34 来源:金融智库 作者:范智林

 

非典那年,香港楼市的至暗时刻

在过去十几年里,大家或多或少都听说过非典疫情中香港房价哀鸿遍野的一幕,从1997年到2003年,香港房价指数从最高的102.93下跌到最低点的31.77,跌幅将近70%。

这也就意味着97年花1000万元买的房子,到03年的时候只值300万元,由于你买房的时候只给了100万的首付,还欠着银行900万的房贷,但是现在房子只值300万元了,所以银行就会要求你追加房贷抵押物。

在那次房灾之中,许多房奴由于房贷抵押物已经不足,被银行要求一次归还几百万的贷款以弥补房子不断下降的市值,而大部分房奴原本为了付首付已经掏空了几代人的积蓄,再也拿不出钱来追加抵押物,所以房子惨遭银行收走拍卖。

然而房子拍卖的价格并不是按照你购买时候的价格拍卖的,而是根据拍卖时的市场价格来拍卖的,所以许多人房子被银行收走拿去拍卖后,只能抵消300万左右的欠款,剩下的600万元还得以后继续还。

一来一回之间,97年高位买房的人,03年失去房子之后,不仅当初的100万首付打水漂了,而且还倒欠了银行600万债务,沦为“负资产”人群。据统计资料显示,1997年到2003年之间,700万人口的香港总共产生了10.6万名“负资产”人群,也就是说每70个香港人里边就有一个负资产。

一下子从百万富翁变成百万负翁,前半生的劳动成果化为乌有,还欠下了后半辈子也不一定能够还得清的负债,许多人接受不了现实的残酷打击,选择用自杀的方式来结束自己的生命。所以在那几年间,香港的自杀率高企,其中仅2003年一年之中,香港就有320人烧炭自杀。

不过03年暴跌也跌出了香港楼市的“黄金坑”,疫情之后十几年里,香港的房价一路上涨,当年那些底部买房上车的幸运儿,此后十几年的资产就像坐了火箭一样飙升,而那些没有上车的“不幸者”,就只能眼巴巴望着越来越高的的房价而望洋兴叹。

黎先生,一个刚需的时代悲剧

香港著名航运公司东方海外的货柜车司机黎先生就是一个典型的案例,1997年初的时候,开了15年货柜车的他获得了升职,成为了统管150多个司机的干部。与此同时,妻子也恰好生下了一个儿子,可谓是双喜临门。

那年春风得意的黎先生,开始琢磨着改善一家人的居住条件,毕竟有了小孩之后,一家三口继续跟父母同住一间45平米的“公屋”就显得过于拥挤。1997年5月的一天,他跟太太一起轮流排了一夜的队,终于摇上号买下来一间位于深水湾、面积927尺(103平米)的住宅。

这套价值722万元的房子,黎先生连税费加一起总共只给了不到80万的首付,其余的667.8万都来自银行贷款,每个月要还近2万的房贷。买房之后不久,香港的房价就开始一路下跌,等到2003年的时候,黎先生那套价值722万元的房子,市价仅剩200多万。

然而不幸的是,非典之后香港经济不景气,东方海外开始裁员,黎先生就在被裁的行列。在被裁之后,没有了收入的黎先生,又接到了银行要求追加330万现金或者抵押物的通知。按照当时的行情,拿不出330万的黎先生,即便是把房子交给银行拿去拍卖,卖完之后还要倒欠银行200多万的欠款。

在走投无路之下,黎先生选择用烧炭自杀的方式,结束了自己的生命。几天之后,有邻居在楼道里闻到腐烂的臭味,敲门没有人回应于是报警。当警察破门而入时,现场没有发现遗书,只在他的上衣口袋里,找到了一份离婚协议书和一份银行告知单。

黎先生只是一个普通人,并没有炒房的“大恶”,他没有奢望富可敌国,只是想拥有一套房子解决家庭的基本居住需求,然而却在那个时代里付出了惨重的代价,不得不说是一个令人唏嘘的悲剧。而那些真正的大鳄,却在一次次低位抄底与高位套现的聪明操作中,凭借着身家的不断上涨,变身为成功学书籍上的商业巨子。

时代的悲剧就在于有些人承受了自己那点野心不该有的压力,同时在遇到难关之时,身无余财可用、外有追债紧逼,毫无回旋之余地,如何微笑以面对?加之上有高堂待孝,下有稚儿须哺,便是舍得红尘繁华,亦难含笑九泉之下。

正是由于有当年香港众多血淋淋的教训,所以此次新冠疫情发生之后,不管是有房还是没房的人,大家都非常关心房价会不会重演香港当年那一幕的问题,有人开始恐惧资产贬值,有人已经做起一夜暴富的美梦,同样也会有人产生被时代抛弃的焦虑……

大陆跟香港不同,房价不可能暴跌

那么新冠疫情之后,中国大陆的楼市是否会出现类似于香港的一幕呢?

答案是不会,因为大陆的情况跟香港截然不同,没有参照的可比性。

第一个原因是宏观大背景不同。

当年香港楼市的大崩盘,其实是始于98年亚洲金融风暴,然后在03年非典疫情中达到最高潮。自从98年遭受亚洲金融风暴的重创之后,香港经济就持续不景气,许多企业由于持续亏损而危机重重,所以非典疫情发生之后才会出现大批企业倒闭的情况。

相比之下,近几年中国的经济虽然没有以前那么景气,但是从16年到18年这段时间的回暖,让不少企业攒下了余财。至于过去两年的中美贸易战,其实属于雷声大雨点小,并没有给企业造成很大的伤害,所以新冠疫情之后,大部分中国企业都能够顺利熬过去。

第二个原因是经济基本面不同。

当年香港是亚洲的金融中心和航运贸易中心,充当着中国大陆沟通世界的窗口,经济上没有什么第二产业,严重依赖于金融、航运和贸易等第三产业,并且服务对象主要不是本港客户。在那个互联网还不发达的年代,非典疫情发生之后,金融、航运和贸易等行业都几乎陷入停顿,经济崩盘自然会拖垮虚弱的楼市。

但是现在中国大陆的经济基础是制造业,并且拥有发达的电商和庞大的内需,所以只要新冠疫情控制在一定程度内,中国的各行各业大部分还是能够恢复正常运转。只要经济能够正常运转起来,企业和居民的现金流就不会出现大问题,所以房价也就没有暴跌的基础。

第三个原因是疫情严重程度不同。

虽然当年非典疫情的爆发地是中国大陆,感染人数和死亡人数最多的也是中国大陆,但是真正的重灾区却不是大陆,而是香港。

根据世界卫生组织公布的统计数字,2003年全球累计感染非典病例共8422例,因非典死亡人数919人,死亡率为10.91%。其中中国香港感染非典病例达到1755例,死亡299人,死亡率高达17.04%。按照人口比例来讲,当年700万人口香港是全世界非典疫情最为严重的城市,按照死亡率来说,香港是仅次于台湾的全球第二高地区。

目前来看,此次新冠疫情中国内较严重的是武汉市和周边的一些中小城市,虽然疫情会重创当地的经济,但是对于全国其它地方来讲,影响还是相对较小的。

不同城市,房价影响程度不同

目前来看,此次新冠疫情对中国经济的影响是可控的,所以房价不会出现暴跌的情况。不过此次疫情也或多或少冲击到了经济,所以说对房价完全没有影响也是自欺欺人的。

那么此次疫情会对房价造成多大影响呢?

我认为得分区域、城市等级和产业结构来看。区域方面,总体上来说对湖北周边地区影响较大,对距离湖北较远的地区影响较小;城市等级方面,总体上对一二线城市影响较小,对三四线城市影响较大。产业结构方面,总体上新兴产业较多的城市影响较小,传统产业为主的城市影响较大。

区域方面很好理解,我就不用多说了。武汉及其周边城市的经济正常运转可能要停顿几个月,没有生产就没有产出,企业和居民的经济收入就大大减少了,大伙靠着吃存粮度过难关之后,也不会有充裕的资金去买房,所以房价下跌是正常的。

不过由于全中国是一个统一的市场,疫情过后如果湖北的房价跌幅较大,其它地区的资本也会跑去捡便宜,所以一定程度上可以起到兜底的作用,因此我预计疫情过后湖北的房价会跌比较多,但是也不会出现香港那种暴跌局面。

至于城市等级方面,可能有很多人会觉得难以理解,这次疫情明明对大城市影响更大,为什么大城市的房价反而受影响较小呢?

原因是这样的,疫情本身并不会对房价造成影响,真正对房价造成影响的是被冲击了的经济,既然如此那么决定房价跌幅的关键其实看谁经济恢复的速度更快。

大城市的疫情虽然更严重些,但是疫情消退之后,该回去上班的人也会回去上班,中国原来的人口向中心城市聚集的趋势也不会发生转变。大城市该有的刚需还是会回来,但是小城市本来就接近枯竭的刚需也不会凭空出现。

但是另一方面,此次疫情刺激了许多高科技、互联网产业的新需求,再加上国家已经提出要以此为机遇,培育壮大智能制造、无人配送、在线消费、医疗健康等新兴产业。目前来说,这些新兴产业主要是集中在一二线城市的,所以疫情之后这些产业的大发展,反而会加快大城市经济恢复的速度。

因此全国几十个一二线城市里面,新兴产业多的城市肯定比传统产业为主的城市要恢复得更好。当然了,全国几百个三四线城市里面,也有一些城市的新兴产业发展得不错,那么这些城市的房价表现也会比较好。

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